管理会社にとって本当のお客さんとは誰なのか?

管理会社にとってお客さんはオーナーと入居者という事になりますが
実際のところは殆どの管理会社にとってお客さんはオーナーという
考え方になっています。

私の勤めた会社もそうでした。建物を持っているオーナーは限られて
いるが入居者はその比ではないからです。


その為、会社の上層部も同僚たちもオーナーには媚びへつらい
入居者には適当な対応をしていました。

私の考え方は当時から違っていました。

入居者の視点での対応を常に心がけていました。

マンション投資はいかに空室期間を期間を短く出来るか、家賃を下落
させず維持できるかにつきます。つまり入居者には出来るだけ長く住ん
でもらう必要があるわけです。

その為には、入居者への対応をしっかり行うことが重要と考えました。

勿論入居者によっては毎月のように家賃を滞納するだとかヒマさえ
あればクレームを言っておりますがそれでも一番は長く住んでもらう事。

人気物件であれば繁忙期ではなくても退去予告中に入居者が決まる
なんて事はよくありますが物件の性質にもよりますが繁忙期を逃すと
簡単に部屋は決まりません。

ましてや北海道ですから冬に部屋が空いたら最悪です。

決まらないどころかか凍結のリスクさえ起こりうる事になります。

ですから私は入居者対応には人一倍時間を割いて対応しました。

物件を決めるスキルがないのなら退去抑止を行う事
で空室率を下げる。


決して間違った考え方ではないと今も思っていますが大きな会社で
あれば入居者対応の専門部署もあるのでしょうが小さな会社では、
そんなものは当然なく…。又、何かに特化する事を求めるのではなく

器用に仕事をこなしていく事が必要だったのです。

器用に立ち回る事が出来るなら過去にリストラされないわけで…。
そうして他の仕事がどんどんたまっていくのでした。



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机上の空論

親友の立ち位置は会社の幹部でした。彼は20代の半ばまでフリーター
だったのですが、その後大手不動産賃貸会社に入社して、わずか10年
程でエリアマネージャーになった人物です。

その手腕を買われて今の会社の常務から誘われたと聞きました。

確かに仕事は出来ましたしそのポジションを勝ち取るまでに多くの苦労
や自分の時間を投げ打って働いてきたのだと思います。

口癖は自分の若い頃はスーツを着て子供の運動会に行き子供の出番
が終わったら仕事に戻った。今の奴らはぬるすぎるでした。

そのため友人らしい友人は殆どおらず、真田丸でいう所の石田三成の
ような人でした。

会社の業績を伸ばす為に全力を尽くしその分しっかりと報酬を頂くという
仕組みを作っていたようです。

急成長を遂げる会社というのは彼のような人材が必要なんですね。

ただ利益を重視すると色々とひずみが生じ始める事となります。
実際に彼は管理個数を増やす事から始めました。

全国各地のオーナーさんにDMを送り新規獲得専任者を置き反応の
あったオーナーさんを口説いていく。管理個数はどんどん上昇しましたが
簡単に決まらないような物件がどんどん増えて行くと同時に現場が
回らなくなり始めました。

理由は簡単。人員は育っていないしそもそも人手が全く足りない。

仕事を終わらせる為には、残業時間を増やす。更には休日も出勤する。
手当ても出ないのに現場にしわ寄せが押し寄せてくるのでした。

何とかするように提言したのですが、忙しいっていうなとか効率が
悪いからだと聞く耳が全くなかったですね。

確かに私の素人に毛が生えたくらいのものではあったので自分
なりにも改善するよう努力はしたのですが…。


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マンションの空室対策

マンションのオーナーさんとはどのような方かと申しますと…。
基本的には金持ち。当たり前ですね。失礼しました。

大きくわけて2パターンかなと思います。

一つは地主さん。先祖から受け継いだ土地を活用する為に
マンションを建て収入を得るパターン。

もう一つは投資目的で購入された方。マンション経営をし運用益を
得ようとしている方々。

実際私も色々なオーナーさんにお会いしました。自宅の下に大きな
コンビにがあり大きなマンションを所有されている方や交通の便が
悪い所に一棟だけアパートを所有されている方。
法人名義で大きなマンションをお持ちの方やオーナーさんの住所が
六本木ヒルズの方もいましたね。

オーナーさん個人の性格も様々でしたが、お金は使わないのに口
だけだす。そういうオーナーさんの物件はなかなか埋まりません。

何故空室が埋まらないのか?理由は簡単。

競合物件に負けているからです。

では勝ためにはどうするのかを考えて提案していくのが管理会社
の仕事となるわけです。

一番簡単な答えは家賃を相場より下げる。というものですが、これは
双方にとってあまりメリットがありません。

ですから照明をLEDやおしゃれなものに変えてみる。内装を変更して
みる等…。結果としてはオーナーさんに費用負担して頂く必要が
あるわけです。

何もしないで空室期間をいたずらに延ばすよりも何か施策を打つ事で
期間を縮める事が出来る事が多いのですが不動産の知識がない
オーナーさんには理解頂けず結果空室が埋まらないわけです。

一方でセミナーに参加したりサイトを立ち上げたりされているオーナー
さんもおりました。どちらが収入を多く得られるのかは一目瞭然です。

お金をより稼ごうと思うならやはり日々の勉強する事が必要ですね。


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レッスン4 空室対策

管理会社で最も重要な事は空室を埋める事。これにつきます。
方法も在社中に色々と学んだのですが、入社したての私にとっての
最初のミッションはスリッパを設置したり花や芳香剤等を部屋におく
というもの。

内覧して頂くお客様に少しでも部屋を良く見せようというものでした。

勿論これは殺風景な部屋よりは少しはマシというレベルです。
これが要因で部屋を決める人はまずいないでしょう。

そこで物件のチラシ(建物部屋間取り家賃等記載したもの)を
パソコンで作成し仲介業者を訪問営業するわけです。

パソコン初心者の私には全くできない…。

今まで働いてきた会社はそれなりの大所帯だったので基本的に
専門部署があり依頼すれば作成してくれたので自分でやる事が
なかったわけです。

小さな会社なので、あれもこれも全てやらないといけないわけです。

人の何倍も時間をかけてやっとの思いで仕上げてはみたものの
センスが悪く何度もダメだし。自分の仕事のスタイルとして全くと
いうほど向いていないものでした。

それでもせっかくつかんだ正社員。簡単に手放すわけにはいかない
ので勿論、出来る限りの努力はしました。残業や休日出勤はあたり
前でした。当然のように無報酬で、出来るようになるのが当たり前と
いう考えかただったので評価すらされませんでしたけど…。

そうして少しは全体的な流れがわかりか始めた頃。

そろそろ担当持たせようかとの話がありました。

担当とは物件の責任者。所有者であるオーナーと空室の募集条件の
打ち合わせから退去の立会い。退去後の内装関係から入居者との
対応や家賃の督促。全てを行う必要があるわけです。

いや…。まだ無理でしょう。そもそも退去の立会いした事ないし
どのようなルールで退去した入居者に請求するかもわからんし。


と…。本人の意思とは裏腹に物件を持たされる事になりました。

前任者からの引継ぎなのですが、オーナーに電話を入れて今回から
担当替わります。新しい担当者ですと言われ電話を代わり挨拶。

電話が終わると前任者が事務方に引継ぎ完了しました。って報告。

え…。何もされてませんけど。

確かにオーナーさんによっては遠方に住んでいる方もいらっしゃるし又、
接しやすい方もいるとは思いますがあまりにもひどい引継ぎでした。



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毎週日曜日更新中。
生まれも育ちも北海道。
30代後半でリストラを
経験し40代で妻子持ちの
派遣社員社員となったものの
研修期間中にリストラを経験。
どん底から這い上がる事が
できるのか?
人並みに生活する事は出来る
ようになるのか…。
家族を守る為に日々奮闘しています。
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